最高院：商品房预售合同登记备案是否构成对抗人民法院查封的理由

陈向前

律师

裁判要旨 商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同登记备案并不能对抗人民法院的查封行为。 案例索引 《潘海燕、新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司等案外人执行异议之诉案》【（2014）民申字第1341号】 争议焦点 商品房预售合同登记备案是否构成对抗人民法院查封行为的理由？ 裁判意见 最高院认为：首先，商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同登记备案并不能对抗人民法院的查封行为。其次，《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”而本案中，潘海燕并未实际占有案涉房屋，故二审判决认定潘海燕对涉案房屋享有的权利不能对抗人民法院的执行行为，并无不当。 再次，《查封规定》第十七条所要解决的是执行程序中对符合一定条件的财产是否应当采取查封、扣押、冻结等强制执行措施的程序性问题，潘海燕提起本案诉讼的请求即停止对案涉房屋的查封、扣押、拍卖的执行行为亦属该条规定所针对的程序性问题范畴，至于当事人之间的实体权利应如何处理，并非本案的审理范围，当事人可以另循法律途径解决。