最高院：借名购房的实际产权人不能排除针对所涉房屋的执行吗？

陈向前

律师

裁判要旨 房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明借名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响实际产权人对案涉房屋享有实际产权。他人基于与名义产权人之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。 案例索引 《献县鑫瑞小额贷款有限公司与孙越案外人执行异议之诉纠纷案》【（2020)最高法民申4号】 争议焦点 借名购房的实际产权人不能排除针对所涉房屋的执行吗？ 裁判意见 最高院认为：首先，根据原审查明的事实，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙越处保管，案涉房屋亦由孙越实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙越与秦涛签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋的事实。其次，孙越主张本案房款由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈芸虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙越的主张。再次，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。